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长租公寓为何乱象频生?“二房东”频频上演“跑路潮”该如何预防?

时间 : 2022-08-08 所属类目 : 【杭州侠客岛里】

近期,岛叔接到许多私聊,体现在长租公寓服务平台遇到的糟心思。

有租客说“服务平台行骗租客房租、业关键赶跑已一切正常交纳房租的租赁户”;有房东说“服务平台收租客一年房租却只付房东一租金,余款等太久不至,又不忍心把租赁户赶跑。”

这时,长租公寓头顶部游戏玩家蛋壳公寓又深陷涡旋。11月16日,继CEO被查、被曝“房东租客两边吃”、取现艰难、百余人集聚总公司消费者维权后,有新闻媒体称鸡蛋壳“或将宣告破产”。该企业接着答复:企业确实碰到资金艰难,正积极主动解决,服务承诺“决不老板跑路”。

近年来,长租公寓信息持续。仅7-10月,就会有20好几家长租公寓新项目出現难题;10月,深圳市爱租公寓、美居公寓楼、小鹰公寓楼、乐居公寓楼等5家长租公寓企业被举报“没房可住”。

2018年8月20日,杭州市长租公寓知名品牌鼎家发布消息称,“因经营不佳造成 资金开裂,企业已终止经营”,千余名租赁户及房东随后与消費金融企业深陷纠纷案件。以后大半年,10好几家长租公寓营运商出現相近情况,蔓延到上万名租客。

出租人运营不下来就而已,如何租客还跟金融企业扯上纠纷案件?

难题出在“租金贷”。在这里方式下,租客不但从长租公寓租房,还和长租公寓协作的金融企业签借款合同;金融企业替租客一次性结清全年度租金,租客向金融企业按月还贷款。

看上去很美:租客可免于整交一年的租金工作压力,房东和公寓楼一次性取得全年度房租、得到 资金,金融企业也可增顾客、吃贷款利息。

事实上要不然。中原地产顶尖投资分析师张大伟称,如今的长租公寓是吃价差的二手房,大部分长租公寓企业已并不是租用企业,只是规范的“金融业企业”。

《财经》杂志期刊报导过的这一实例能够表明:一位深圳市小区业主根据小鹰找房子代管出租房屋,承诺每租金7100元,租客见到的具体租金不上4600元。导入租金贷后,小鹰可从租客/金融企业处获得约5.五万元资金,每个月付款7100元给房东。

收租客一个月4600元,给房东一个月7100元,不赔吗?

不但不赔,还得到 资金、获得时差。按月收入支出毫无疑问赔,但一个月收5.五万、付7100,岂非大赚?要是再次客户资源持续,不愁负担不起给房东的钱。

这一玩法让小鹰短期内内占领了楼盘和租客,迅速扩大,或根据运营现钱池完成大量对冲套利。

张大伟说,一些营运商将屋主的预估房租根据服务平台新项目迁移到企业户下,企业实控人可随便使用,玩的便是“限期对冲套利”。

景晖智库顶尖经济师胡景晖剖析,长租公寓企业取得了资金、拓展了经营规模,但杠杆比率高,资金压力太大,领域下滑时有资金崩盘风险性。若企业把资金用于发放贷款、炒股票,风险敞口总是更高。

11月17日蛋壳公寓北京总部大门口,百余人消费者维权(彩色图库:《中国经济周刊》)

时下的蛋壳公寓,扩大方式、资金链情况与许多曾“濒临灭绝”企业有许多共同之处。能够看3组数据信息——

一是扩大速率:2015-今年,鸡蛋壳经营的屋子总数从2434间提高至43.83万间,遮盖全部一线城市和二线网络热点大城市。速率迅速。

二是资产负债率:鸡蛋壳赴美国招股说明书及年度报告数据信息显示信息,开创迄今企业一直未赢利。

2017-今年持续三年亏损,总计亏本63亿人民币,稅前毛利率各自为-41.36%、-51.2%、-48.24%。2020年三月,鸡蛋壳发售后第一份财务报告显示信息,截止今年一季度,企业负债率达到97.06%,远超领域警界线。

三是现金流量:2017-今年,企业生产经营造成的现金流各自为-11460万元、-116二十万元,-1191二十万元,长期性为负。

换句话说,蛋壳公寓越扩经营规模,亏本反倒越大,亏损额乃至做到营业收入的50%上下。按明斯基的3种股权融资种类(对冲交易性股权融资、投机性股权融资、庞氏股权融资)区划,这已组成庞氏股权融资,须持续借新还旧或是售卖财产,方可封住负债窟窿眼。也代表着,一旦某一时段现钱注入不能遮盖排出,即存有资金崩盘风险性。

这一方式能玩这么多年,重要就在高付低出、长收短付。与前文叙述的实例相近,要是租客房租按年交到公寓楼,公寓楼按月给房东,就能凭时差扩大资金池;要是资金池中富有,就能再次吸引住楼盘客户资源。

“租金贷”在蛋壳公寓的资金池占有关键影响力。其招股说明书显示信息,截止今年前三季度,鸡蛋壳的租金贷收益占总房租收益的67.9%。

这般高的占比代表着,一旦沒有新租客以租金贷方式提早付租金,现金流量便会开裂。

现金流量难题并不是鸡蛋壳特有。组织统计分析,今年上半年度,新闻媒体公布报导深陷运营窘境的长租公寓高达84家。

受肺炎疫情危害,长租公寓住房率下降、房租收益降低,资金链难题被大幅度变大。

工商局服务平台天眼查最近公布的《房地产行业企业数据报告(2020)》显示信息,全国各地已销户或注销长租公寓有关企业约170家,占有关企业总产量的15%;约有22%长租公寓有关企业以前或目前经营异常名录,近5%企业曾受行政许可或经历比较严重违纪行为。

现阶段,除少数集中型长租公寓外,包含鸡蛋壳以内的大部分长租公寓,都归属于“分散型”公寓楼,饰演的是“二房东”人物角色——营运商不配建物业管理,从本人房东手上交房,简约装修后租赁,按月给小区业主付房租费,按年向租客收房租,从这当中赚价差。

这类方式赢利不容易。戴德梁行今年的行业分析报告强调,分散型长租公寓企业的底租、室内装修、运维管理成本费约占固定成本80%,领域均值收益率难以超出2%。另外,该类企业不容易股权融资,由于沒有过多已有财产;比较之下,靠着房地产商、有着土地资源、配建物业管理的重资产长租公寓企业更易得到 股权融资。

运营模式先天发育不足,是企业的难题。对一个平常人而言,难道说租个房屋还得调查一番企业资质证书、核查其运营数据信息、判断其是否资金链风险性,再决策租不租?这规定有点高吧?

确实,一旦营运商倒闭或老板跑路,最后被困的更是租客:房东拿不上按租金,只有取回房子;租客无处可去,却发觉租金贷仍背在的身上,还得按月付贷。

这让岛叔想到一则旧闻:上年十月,知名英语培训班组织韦博英语关掉很多店面,上万名学生遭受危害。企业经营不佳也就而已,关键的是这种学生大多数被组织劝导,从金融企业申请办理了数万元的的“培训贷”,結果组织破产倒闭,学生退款无果,借款却照还不误。

不论是培训贷還是租金贷,看准的全是没有多少钱、有资金工作压力的年青人,看准的也是提早取得资金、用资金池玩扩大手机游戏的金融业招数,最后风险性却转嫁给顾客。这好么?十分不太好。

国家新政策倡导的是激励小区业主更新改造闲置房子,提升租用销售市场楼盘。销售市场有长期性要求,但领域乱相急待标准。

2020年10月,国家住建部公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,管控对策高达60余条,将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高危运营个人行为列入管控;杭州市等地颁布要求,租赁住房企业向房东付款的房租及向租客收交的房租、保证金和运用“租金贷”得到 的资金,应缴入租用资金专用型储蓄账号管理,一部分资金须锁定做为风险管控金。

另外,全国各地也在为租赁住房企业出示金融业、税款、土地资源特惠,适用合理合法靠谱的企业健全运营,仍未一刀切严禁长租公寓的运营模式。专业人士觉得,一定水平的高收低租、长收短付是企业灵活经营的反映,租金贷实质上是个人消费贷款。关键所在将风险管控在有效范畴内,经营规模扩大速率应与风险管控工作能力搭配。

归根结底,某类运营模式的自主创新、短期内内的兴盛,不可以最后仅有少数人盈利而导致的苦果和负面影响却由社会发展担负。



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