美国东部时间7月6日，Nasdaq上市的独特目地收购公司奥瑞森（OrisunAcquisitionCorp.）发布消息称，已与优客工场达到合拼协议书，ORSN控股子公司UcommuneInternational将回收优客工场，进而使后面一种变成Nasdaq上市企业。

  公布材料显示信息，俩家企业合并后的预计总市值约为7.69亿美金。而在2018年，优客工场的公司估值曾达到30亿美金，前后左右公司估值相距达到22亿美金。

  令人疑虑的是，在2020年4月份的优客工场的5周年发展战略新品发布会上，创办人毛大庆初次公布企业今年扭亏增盈，全年度纯利润三百万元。另外公布优客工场向“轻资产”模式发展战略转型发展，道别“二房东”真实身份，全方位转型发展为联合办公服务提供商。

  要了解，上年前三季度优客工场销售业绩依然有很大水平的亏本，依据其IPO招股说明书显示信息，今年1-10月，优客工场共完成主营业务收入8.75亿人民币，纯利润亏本5.73亿人民币。

  这也就代表着，仅第四季度，优客工场很有可能就会有贴近六亿元的赢利。

  优客工场靠哪些完成四季度扭亏为盈？为什么前后左右公司估值相距这般极大？记者曾就所述难题拨通毛大庆沟通交流访谈事项，另一方答复不予置评。

  带著这种疑惑，记者前不久现场走访调查优客工场坐落于北京北京朝阳区和北京海淀区的线下推广实体线店面，尝试复原这个联办头部企业的业务流程现况。

  线下推广店面出租率高 房租下降近三成

  据优客工场招股说明书显示信息，该企业现阶段的商业服务模式是一种“室内空间经营 非室内空间经营”的模式。

  非室内空间经营就是指优客工场近年来一直转型发展的轻资产模式，室内空间经营则是优客工场传统式的“二房东”业务流程--先把物业管理租下来，再转租给客户。这类模式下，联合办公服务平台资产工作压力很大，并要担负房屋租不出去的风险性。

  优客工场一家北京市店面坐落于客流量很大的国贸中心地域，记者于工作日内在该店面看到了有很多的空闲工位及其私人空间，仅有若干名客户在服务厅的公共区域企业办公。

  “2020年大家工位一直较为富裕，价钱也是有一部分特惠，这种空部位都能够选。”该店面招租工作人员向记者表明，肺炎疫情阶段造成 房客有一定的降低，现阶段空缺地区的工位都能够随便挑选，全是统一月租费2000元/位的价钱。花费中包括水电费水电费和一些必需的办公耗材，签过合同书能够立即拎包入住。

  再问到将来房租是否会增涨时，招租工作人员直言：“大家的房租价钱一直都很平稳，并且优惠促销许多 。”记者掌握到，月租费2000元/位已经是此项目地特价，上年此项目地房租曾达2700元/位，特惠力度约在26%。而记者在优客工场官方网站查询到，现阶段该新项目工位价钱则是1800元/位。

  而这类相近的“特惠”对策对优客工场而言已经是常态化。

  招股说明书显示信息，以往2年，优客工场在增收工作能力不增反减。以2018年末与17年末工位数平均值为分母能够大概计算出，2018年优客工场每一个工位月均增收1212元。到今年前三季度，优客工场每一个工位每个月增收977元。

  联合办公从业人员李数（笔名）向记者表露：“这一价钱在一二线城市乃至比小区业主的房租也要低。”近些年联合办公粗暴增长势头早已以往，销售市场进到全方位市场竞争布局，而优客工场做为中国联合办公头部企业，其市场占有率却不够5%。在这类状况下，为了更好地占领市场，提升 出租率，持续采用减价等特惠对策也就不难理解了。

  “减价并并不是长久之计。”李数称，“尽管优客工场用户数每一年增长，但如果是凭着减价吸引住来的客户广泛满意度不高，要吸引她们将来就务必投入大量的经营成本。”

  而优客工场财务报告显示信息，报告期其空间业务营业成本的确展现飙升趋势，17年、2018年及其今年前三季度，优客工场室内空间经营成本各自为3.09亿人民币、6.25亿人民币、5.96亿人民币，远超当期空间业务主营业务收入。

  全方位赢利之际，轻资产模式变成突破重要？

  传统式的“二房东”模式难以为继，向轻资产转型发展变成了优客工场反转赢利的回答。

  材料显示信息，轻资产模式就是指优客工场向小区业主出示知名品牌，承担室内装修、拓客及经营，业务流程获得租用收益，优客工场获取附加费。截止今年三季度，优客工场经营和贮备的轻资产室内空间总数为39个，给优客工场产生的室内装饰设计和工程建筑业务收入为2660万余元。

  很多销售市场人员觉得，优客工场转型发展轻资产早已获得成果，毛大庆能坦言今年优客工场扭亏为盈身后的自信也是源于该业务流程模式。

  据统计，优客工场坐落于北京海淀好几个新项目更是运用的此类轻资产模式。

  记者依照招租工作人员的标示前去坐落于北京中关村周边的一处优客工场新项目发觉，该办公室空间空无一人，室内空间并沒有室内装修。

  该新项目招租工作人员表述称，该新项目沒有公共性办公场所，全是单独的办公室空间，能够依据用户需求给与订制化室内装修。

  “可选总面积有110平、160平、230公平，一些户型都还没室内装修，客户要是签合同立刻就可以刚开始装修设计，装修预算全是由大家这里来出，进行以后立即拎包入住就可以了。”

  招租工作人员详细介绍道：“如今我们在海淀区的新项目基础全是采的这类模式，出租率基础都会8到9成。”

  实际上，在这类模式下，优客工场并不一定过多担忧出租率等难题，其能够彻底做为一个服务平台方为业务流程出示服务项目吸引住客户，买卖进行后从这当中获取服务项目花费。毛大庆曾把轻资产转型发展点评为一种“三方双赢”的模式。

  在优客工场5周年新品发布会上，毛大庆不仅公布今年优客工场扭亏为盈，更立即发布了今年的轻资产模式方案：优客工场要在今年内完成一百个轻资产新项目、113个非常个人工作室签订，并在今年将全方位赢利。

  从数据信息上看来，优客工场轻资产模式也已发展为营业收入中坚力量。2018年及其今年前三季度，优客工场营销推广和品牌服务（轻资产模式）共完成营业收入2461.8万元及4.03亿人民币，数据信息已和传统式“二房东”空间业务营业收入差不多，且彻底遮盖营业成本。

  这种征兆好像都会说明，优客工场早已摸索到本身的赢利逻辑性。

  殊不知现阶段优客工场轻资产模式还仍未产生较规模性，截止今年三季度末，轻资产占地面积为138，700平方米，在协同办公室空间的总管理方法总面积中常占占比为22.8%。

  部分的经济效益并不可以形象化体现轻资产模式的总体状况，将来优客工场可否将经济效益拷贝到一百个轻资产新项目中也有待进一步观查。

  公司估值缩水率22亿 优客工场“被”上市

  转过头来看本次优客工场曲线图上市，很多投资人都注意到其对比2018年的公司估值缩水率了22亿美金。

  本次优客工场选用的是一种名叫SPAC的方式在借道在美IPO。

  SPAC上市是一种新的海外上市专用工具。步骤是在美国成立一家壳公司，运行壳公司上市并募资，壳公司在有着财务审计报告的状况下能够在1到3个月内进行上市，以后再24个月内反向收购上市标底，以进行全部上市步骤，但假如在12个月或是18个月内壳公司沒有进行反方向企业并购，那麼这一SPAC将遭遇清盘。

  此外，SPAC的最后卖价是企业并购彼此谈出去的，因此 总体目标企业的股权价钱将比IPO价钱更低。这很有可能便是优客工场比之2018年公司估值缩水率22亿的关键缘故。

  对于此事，上市培训机构从业人员陈辉（笔名）却有不一样观点，他觉得不管哪样方法，最后企业上市的公司估值全是社会化的結果，由于SPAC造成 这般大幅的公司估值缩水率的几率并不大。“也许从另一方的视角看来，优客工场的模式并不值得30亿美金，对优客工场而言，其在一定水平上缺少了与另一方的议价能力。”

  在上年十二月，优客工场刚向英国中国证监会递交IPO申请办理，为什么阔别大半年却挑选了SPAC借道上市？

  记者获知的一份上市材料显示信息，有别于一切正常方式的IPO上市和借壳上市，SPAC更加迅速、花费更少、步骤更短，通过率极高。

  陈辉向记者表露：“中国选用SPAC上市的公司一年数最多一两家，一般全是有迫不及待融资需求，期待短期内上市公司会采用这类近道。”

  实际上，对优客工场而言如今并不是一个上市的最佳时机，前有联办水龙头WeWork的IPO上市不成功实例，后有瑞幸作假恶性事件应发中概股信任危机，这种事宜多多少少都是会为优客工场在金融市场上的股权融资带来不利。

  但是有专业人士剖析称，优客工场上市已不可以再拖。“早期的数轮股权融资为优客工场导入了很多VC/PE，这种组织出示资产一般都是会规定公司做出上市服务承诺，上市的時间也会出现一定限定。”

  天眼查数据信息显示信息，优客工场股东人数共43位，这种公司股东中不缺相近真格、红衫、普思、深圳前海梧桐树等著名项目投资影子，也是有龙熙、路劲等房地产方扶持。著名资产方进入无形之中也为优客工场上市增加工作压力。

  而在先前优客工场的招股说明书中，企业流通性危機早已刚开始显出。其营业性现金流量净收益指标值也不断为负，另外筹集资金性现金流量展现减缩趋势。

  针对现金流量不断告急的优客工场，SPAC上市也许是其短期内股权融资的唯一挑选，而销售业绩与公司股东产生的潜在性工作压力也位优客工场的上市增加了一丝无可奈何的味儿。