北京市、上海市、深圳写字楼销售市场空置率持续上升，一连创出好几个「历史时间新纪录」。

2019年第三季度，北京写字楼销售市场新增供应44万平方，创近十年来单季新纪录；空置率升高至10.9%，创近八年来最大水准（世邦魏理仕）。

上海写字楼的空置率在上半年度做到巅峰至18.5%，创出近十年新纪录（世邦魏理仕），第三季度空置率回调函数至18.3%，但仍持续上升。

受新增供应过多及公司退租危害，深圳写字楼空置率起伏很大，一部分地区空置率一度达到50%，第三季度总体空置率平稳在21.1%，变成一线城市四城中心空置率最大的城市。预估将来空置率升高将不断至2020年。

只有广州写字楼销售市场比较一切正常，空置率一直维持在5%下列。

北京市：租用消沉项目投资春风得意

◆ 新增供应44.一万平米

◆ 净吸纳量13.2万平米

◆ 空置率10.9%

◆ 均值房租426.5/月/平米

总量暴增而吸纳为负，北京写字楼市场萎缩。据世邦魏理仕统计分析，2019年第三季度，北京市新增供应达44万平方，创出自2009年第一季度至今单季最大值。净吸纳量为13万平方，清除最新项目的预租奉献，受非常规金融业、影视传媒及药业等公司融合、退租危害，当今销售市场净吸纳量为负。

截止季度末，总体空置率升高至10.9%，创自2011年第二季度至今最大水准。为刺激性租用要求，房租有一定的下降，环比下降0.4%至426.5元/月/平米。

传统式金融业成租用主要，科技行业「退居二线」，联合办公如同「消声匿迹」。第三季度北京写字楼租赁户33%为传统式金融行业，16%来源于TMT领域，之后为日用品（10%）、专业服务（8%）。

上年做为关键租赁户的联合办公扩租显著变缓，第三季度末见扩租消息报出。

北京市物流仓储销售市场一样受冷。第三季度北京市物流仓储销售市场出現第三方物流和服饰零售类公司退租状况，造成 整体吸纳量为负9400平米。3.三万平米的嘉自建房山物流配送中心投入使用，房租同比差不多，告一段落三年来持续增涨的行情。

租用消沉项目投资春风得意。第三季度，北京市共产生9笔大宗交易规则，总金额达219亿人民币，同比升高212%。外资企业活跃性，进行3笔买卖：马来西亚吉宝集团公司回收上地NEO，中国香港霸菱亚洲地区回收方舟商务大厦，中国香港览睿资产回收SOHO中国北京9个新项目的地下停车场。9笔投资交易中，办公楼奉献6笔买卖占主导性，占投资额的72%，在其中华夏幸福58.28亿向安全售卖坐落于丽泽的中国铁物商务大厦为本季度较大 成交量。

对于全世界商业房产项目投资主题活动，戴德梁行在近日公布的《全球房地产投资制胜之道》年报中，对全世界各城市吸钱工作能力开展评定：觉得北京是亚洲地区发展趋势更快的关键城市，投资额完成二倍提高，排行移位11位，位居第25名。大中华地区现有3座城市位居全世界排名榜前25名，中国香港排行第9，上海市位居第20位。

戴德梁行预估至2020年，北京写字楼销售市场新增供应约达241.8万平米，或将带动空置率再次飙升，租用交易量不断变缓，房租或将再次出現下降趋势。

上海市：空置率创十年新纪录

魔都上海办公楼销售市场空置率仍高新企业，由此前世邦魏理仕汇报显示信息，2020年上半年度，上海写字楼的空置率创出近十年新纪录。虽然第三季度空置率略微回调函数，但保持在18.3%。

增加量创新低，拉回二点空置率。据戴德梁行统计分析显示信息，上海市第三季度办公楼销售市场，新增供应创三年来最低，空置率从18.5%的最高值下降至18.3%。

因繁杂经济发展环境危害，技术专业服务行业占有扩租第一。世界各国自然环境的不确定因素，催产了上海市资询、法律法规及人力资源管理领域的业务流程提高，推动公司扩租要求显著提高。2019年前八个月交易量中，领衔领域各自为技术专业服务行业（26.2%）、电子信息技术高新科技（22.9%）、金融业（15.1%）。金融业强管控下，上海市金融业处在转型期。

特别注意的是，公司收拢或扩大推动上海市联合办公市场的需求有一定的提高。资产驱动器型联合办公扩大脚步未变缓；卵化情况的联合办公在产业园区、大虹桥等版块寻找机遇；联合办公中心城市退租后快速被别的知名品牌弥补。

爱瞎折腾的魔都上海从不缺诱惑力，例如2019全球人工智能技术交流会，IBM、华为公司、光启、云从科技等70多个AI和5G项目建设上海市。上海市区新一轮产业发展下，人工智能技术、互联网大数据、通讯等新型行业交易量要求提高。

深圳市：办公楼重心点西移

◆ 新增供应16.23万平方

◆ 净吸纳量12.47万平方

◆ 空置率21.1%

◆ 均值房租233元/月/平米

（数据来源：高力国际）

深圳写字楼空置率居于一线城市四城之首。受金融机构大规模退租和新增供应过多危害，深圳写字楼空置率持续攀高，从2018年均值空置率10.3%飙升至21.1%后长期保持。据高力国际统计分析，第三季度深圳前海地区空置率最大，达66.1%，深圳罗湖、深圳福田、深圳南山各地区空置率在20%下列。

重心点西移，公司流入低房租区。为了更好地较低的房租，本来深圳福田、深圳罗湖的公司持续西迁往深圳南山、深圳前海。加上深圳南山总公司现行政策、深圳前海「归巢方案」的危害，深圳写字楼重心点将再次西移。

科技行业领先租用要求，金融业略逊一筹，联合办公扩大引人注意。第三季度，科技行业租赁户净吸纳量占34%，是深圳写字楼市场的需求更为强悍的领域；金融业交易量占有率23%，一如既往维持充沛要求；联合办公营运商在深圳市持续保持扩大趋势，主要表现引人注意。

◆ 新增供应0

◆ 净吸纳量2.87万平方

◆ 空置率3.7%

◆ 均值房租178元/月/平米

广州市高档写字楼销售市场需求量很高，在一线城市四城中心空置率最少，一直保持在5%下列，伴随下降趋势，从第一季度的4.7%降至第三季度的3.7%。据高力国际数据信息显示信息，前三季度广州写字楼净吸纳量总计做到11.14万平方，较同期相比降低60%。因为持续2个一季度沒有最新项目进入市场，虽然净吸纳量不够当期一半，广州市场仍然需求量很高。

TMT领域要求平稳，联合办公领域比较慎重。前三季度广州写字楼销售市场关键交易量中，TMT领域以33%的市场份额位列第一，之后为金融业（18%）、零售/貿易（16%）、房地产业（15%）领域。同期相比，房地产业和联合办公营运商租用要求强悍，比较之下，2020年房地产业和联合办公营运商对拆迁或扩大都更为慎重。

预估广州市场第四季度将有近28万平方新增供应，净吸纳量将获得合理提高。因为2020年供应量大增，到时候空置率或出現最高值。

领域形势或低迷，最开始反映在企业办公总面积扩大或收拢上，因此写字楼租赁被看作城市社会经济的气象图。据中国社科院城市发展趋势与自然环境研究室和社会科学文献出版社公布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（2019）》预估，至2019年底，17个城市均值空置率将提升20%，在其中15个城市空置率将环比升高。武汉市、长沙市、青岛市将迈入历史时间空置率最高值。

2019年上半年度一部分热城市办公楼空置率状况 图片来源：每日经济新闻

多城空置率团体上涨的缘故取决于，经济发展变缓所造成 办公楼要求下降与不断充足新增供应累加。但是「危」与「机」共存，换一个角度观察，房租下降，议价空间增大，未曾并不是扩大最佳时机？

戴德梁行大中华地区金融市场负责人李志荣觉得，对短期投资人来讲，一线城市和一部分二线城市有着很多项目投资突破口，例如北京市、广州市、成都市。对中远期投资人而言，基础设施建设健全、社会经济快速，供应量较高的城市，例如上海和深圳，仍存有很多项目投资机会。